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成品油销售企业土地管理及风险防控

作者:核心期刊目录查询 发布时间:2019-05-20

作为成品油销售企业来讲,加油站零售是最主要的利润来源,而决定加油站零售量的往往是加油站的位置,也就是土地的地理位置是决定加油站销售业绩的核心因素,土地是加油站的基础和根本。近年来,各大石油公司抢摊布局,开展加油站网点之争,最根本的就是土地

  作为成品油销售企业来讲,加油站零售是最主要的利润来源,而决定加油站零售量的往往是加油站的位置,也就是土地的地理位置是决定加油站销售业绩的核心因素,土地是加油站的基础和根本。近年来,各大石油公司抢摊布局,开展加油站网点之争,最根本的就是土地位置之争。作为石油老企业,存量用地存在较多的管理问题亟待理顺和规范,必须确保新增用地和存量管理做到合法合规、权属清晰、手续完备、管理规范。

中国海上油气

  《中国海上油气》是由中国海洋石油总公司主管、中海石油研究中心主办的石油及天然气科学综合性技术期刊(国内外公开发行,刊号:CN11-5339/TE),重点报道我国海洋石油和天然气科学的重大研究成果。获奖情况:中国期刊方阵“双效”期刊、中国期刊方阵“双百期刊”、国家期刊奖百钟重点期刊(第三屆)、全国优秀科技期刊二等奖(92)。

  一、加油站用地的特殊性和用地现状

  加油站用地属于《土地利用现状分类》中商服用地类的批发零售用地,加油站本身的特殊性,其用地也受到较多的政策限制。根据国家规定,加油站用地为限制供地类项目,实行有偿使用,并按规定实行招标、拍卖,加油站用地通过行政划拨、协议出让方式取得已成为历史,加油站用地的门槛越来越高。而在国有大石油公司内部,由于历史原因,加油站用地性质存在多种形式,除了国有出让地外,还有原来的国有划拨地、授权经营地,集体建设用地等,存在诸多法律风险

  二、加油站用地存在的主要风险

  (1)加油站用地手续不完备。石油产品销售企业未经批准,未履行全部手续或者办理明显有瑕疵的手续即占用土地建造加油站,未按照约定履行土地出让合同。

  (2)加油站用地性质违规。因无法取得商服用地,石油销售企业可能会占用工业、教育科技文化用地建造加油站,对于城乡结合部、城郊和农村地区,为了抢占市场,企业也可能会违规租用农村集体土地建造加油站,以上不当行为可能带来行政处罚、停业整顿、收回土地、甚至吊销营业执照等严重的法律后果。

  (3)土地权属登记不规范。存量用地权属登记不规范带来内部管理风险,加油站土地无证问题,加油站收购后土地权证未及时进行变更等。

  (4)加油站承租用地管理不到位。因他人土地无证,划拨地出租未经批准,农用地、集体建设用地出租,出租人违规用地,违章搭建,未办理租赁备案,未取得房地产租赁他项权证、租赁合同约定不明等问题带来营业执照到期后无法延期、新办证照或行政许可事项受阻等失去经营网点、引起纠纷诉讼、造成经济损失等风险。

  (5)闲置土地存在政府收回的风险。根据《土地管理法》的有关规定,禁止任何单位和个人闲置、荒芜土地,连续多年未使用的,经原批准机关批准,可由县级以上人民政府收回用地单位的土地使用权。

  三、加油站用地规范管理与风险防控

  1.新增用地管理

  新增用地管理的原则是手续齐全规范、避免违法用地。加油站新增用地主要有两种方式:通过招拍挂和通过加油站资产收购。

  (1)招拍挂方式。以这种方式取得加油站建设用地,企业一般可以从当地土地管理部门公开信息渠道获取土地招拍挂信息,向当地土地管理交易中心提出书面申请,参与土地的招拍挂活动,竞买成功后,签订成交确认书,交款、土地预审、规划审查、项目立案审查、环评、签订出让合同,最后进行土地使用权初始登记。

  (2)资产收购。加油站所有资产含土地和房产一同收购,使加油站土地使用权收归己有。该种方式会遇到转让方主体不合格、未经共有人同意、加油站房地产已抵押、无产权证,等。可采取如下措施:

  一是在收购前进行全面的尽职调查,发现以上问题及时采取应对办法。比如发现关于抵押问题,可视具体情况要求先期解除抵押,或在合同中具体约定解除抵押的方式、步骤。又如加油站违规用地,转让方采用签订土地租赁合同形式占用集体土地的,应在收购合同中,明确约定由转让方负责将该加油站的土地办理为国有出让性质和商业用途,并过户到合同约定的使用人名下。

  二是尽快办理土地房产过户手续。加油站股权收购,价值比重最大的实际上就是土地和房产,收购后,若土地不是登记在加油站名下的,企业尽快到房地产交易中心办理房地产过户手续,并移交涉及土地房产的各类档案资料。

  2.存量用地管理

  (1)自有土地。自有土地有划拨、授权经营、出让三种。划拨土地按照法律规定未经批准不得出租、抵押、轉让,企业应注意因加油站歇业或关闭后,若加油站土地是划拨地的,未经土地管理部门批准不得随意处置,否则违法。授权经营地是国家将原划拨地经评估按评估价转增国家资本金后授权给国有控股公司使用的土地,企业无处置权,经批准同意转让的需补交出让金。

  (2)联营。联营方以土地房产作价入股与石油公司成立加油站,按照《公司法》规定,该土地房产属于联营企业资产,应当将该土地房产过户到联营体名下,但现有联营加油站中,存在较多未过户的情况,可能带来权益不清,出资不实,土地方擅自处分该土地房产等风险,建议协商联营对方补办过户手续。

  (3)承租。加油站承租土地对于石油企业来说既无奈、又有不确定性和一定的风险。租赁土地的主动权在出租人手里,对于加油站承租地管理,建议一是对出租人开展尽职调查,确定出租人主体合格,租赁标的合法合规。加强租赁合同管理,将可能遇到的风险通过合同约定来化解。二是完善租赁手续和相关文件,加油站应当向出租人索取土地权属证明复印留存,或到土地房产交易中心调阅权属信息。租赁事项应当备案,并办理土地使用权出租他项权利登记,取得租赁他项权利证书,维护承租人权益。

  还有一种特殊情况,租赁集体土地经营加油站。土地管理法规定“兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”任何单位或个人进行建设,如果不符合上述规定的集体土地使用权主体资格,则必须依法申请使用国有土地,油品销售企业建设加油站也必须使用国有土地。过去一段时间,加油(气)站的建设大规模的展开,很多经营者就是通过租用集体土地的形式建设了大批加油(气)站的。此行为违反我国现行法律法规的强制性规定,租地建站合同终将归于无效。

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